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サンフランシスコ不動産事情 2月の中間価格発表
円安の影響
急激に円安になって、不動産投資事情にも変化。 逆に日本に対する投資の眼差し暑くなってきていると聞いています。 私は経済通でも政治通でもないので政治経済のお話は出来ませんが、不動産業務を通して、様々な業界の方にお会いしますので、自己と偏見も含めてお話を聞く機会があります。
動きとして、ここ1,2年で日本の企業の米国進出が増加しています。そのおかげで私のリロケーションの仕事も個人、企業を含めて増加。数年前まで内向きの日本人で海外に出たがらない若者といわれていましたが、又海外に出て行く若者が増えてきました。留学の住宅紹介の業務も増えてきました。
円安で日本に進出する小規模企業が急速に増加しているとも聞いています。確かに
ドルを持っていれば今は魅力的。又ドル貯金する人も増加傾向。
これから海外から日本に旅行する人も増加し、観光地のホテル代が高くなる？
では米国不動産投資に関してはどうでしょうか？
目先だけを見ると、一ドル 100円が 117円当たりをうろうろしています。
単純計算すると 10万ドルの物件が1000万円で購入できたのに、1170万円で購入
することになり、170万円も多く払うことになる。しかし1000ドルの家賃収入は10万円だったのに対して、11万7千円になる。年間で120万円に対して140万4千円になる。
これをどう見るかは、投資家さんの判断ですが、さらに円約で120円になれば円換算で利益を生むことになり、資産価値があがればさらに利幅は上がります。 但し為替だけに頼ると危険なので、米国投資中はドルの収益はそのままドルとして保持しておいた方が為替に左右されないので安全策。
円約を逆手に取っての投資のチャンスは広がります。
お問い合わせは 高橋まで。
海外不動産投資で節税 甘い皮算用に潜むリスク
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2013/9/22 7:00
- 日本経済新聞より抜粋
海外不動産への直接投資を検討する個人が増えてきた。中長期の円安で為替差益を得ることや、節税を目的にする投資家が中心で、ニューヨークなどの大都市や 新興国の高級アパートメントを取得して賃貸する場合が多い。だが、現地独特の取引慣習などリスクも少なくない。税務上の扱いもしっかり理解しておくことが 重要だ。
東北地方に住む自営業、高橋浩二さん（仮名、54）は３月、英国ロンドンの高級住宅街チェルシーにある賃貸アパートの一室を約50万ポンド（当時約7250万円）を投じ購入した。築100年を超すレンガ造りだが、高橋さんは「減価償却で節税できるのが魅力。円はいずれ安くなる。いい物件があればさらに買う」と語る。８月下旬にはコンサルタント会社のツアーで米国ニューヨークも物色した。
■７年で減価償却
日本の税制ではレンガ造りのアパートは建築から38年かけて減価償却するが、高橋さんのように法定耐用年数を過ぎた物件を取得した場合、償却期間はその 0.2倍に短縮される。１年未満は切り捨てなので、わずか７年で建物価値をゼロにできるのだ。償却費用が大きいため、高橋さんの不動産賃貸所得は赤字。そ の分だけ課税所得が減り、所得税の節税につながる 
具体的にどれだけ節税できるかは、物件を売却するまで確定しない。減価償却が大きい分だけ税務上の物件価値は下がっているので譲渡所得は大きくなる。それでも取得から５年超で売却すると譲渡所得の税率は分離課税で20％。所得税率が住民税と合わせて43％だった高橋さんには節税メリットがある。放っておけば税率43％で総合課税される所得の一部を、税率20％の分離課税にできるからだ。
しかし、これはあくまで机上のシナリオ。為替はもちろん、物件の売却価格もその時々の相場に左右されるし、何らかの理由で５年以内に手放さざるを得なくな れば、譲渡所得の税率は39％と高い。そもそも物件を売却するまで、所得税の負担が重い高所得者でいられるかもわからない。
ロンドンや ニューヨークは日本の法定耐用年数を過ぎても高い資産価値を保つ建物が多く、賃貸アパートの需要も強い。このため、高所得層を中心に節税目的で投資する日 本人が少なくない。だが、税理士の佐藤明充氏は「主な目的は資産の国際分散とし、節税は二次的な要素と考えたほうがいい」と助言する。
経済成長による不動産価値の上昇を期待し新興国に目を向ける人もいる。神奈川県の不動産鑑定士、前川賢治さん（65）は２月、マレーシアの首都クアラルンプールの高級マンション１戸を約78万リンギット（当時約2000万円）で買った。「日本は財政不安から国債が売られインフレになる懸念がある。資産分散してリスク回避したい」と考えたからだ。
マレーシアでは非居住者の外国人でも現地銀行の住宅ローンを利用できる。前川さんは投資資金の60％を年４％程度の金利で借り入れた。マンションは15年 春完成予定。クアラルンプールの不動産価格はここ５年ほど安定的に上昇しており、前川さんは「安定した家賃収入と売却益の両方が狙える」と期待する。
海外不動産投資は現地での売買契約やテナント募集、日本での税務申告のための資料づくりといった手続きで、コンサルタント会社や税理士らの手を借りなければならず、その分コストもかさむ。
■コンサルの質に差
日本の投資家の多くが契約する、国内で営業するコンサルタント会社の場合、手数料は購入物件価格の３％前後が相場。加えて内装工事の手配、テナントの募集 などは別途手数料がかかるほか、税務申告のために現地の税理士らとも契約する必要がある。海外不動産の売買は宅地建物取引業法の規制対象ではなく、コンサ ルタント会社の営業に免許は不要。海外不動産に関するノウハウもサービス水準もばらつきが大きい。
一部には言葉巧みな営業で投資家に過剰な期待を抱かせる業者が存在することを肝に銘じておきたい。税理士の渕香織氏は「海外不動産は手数料ばかりかかって、最終的に節税にもならない投資話が相当ある」と警鐘を鳴らす。
高橋さんらが契約したコンサルタント会社、ステイジアキャピタルホールディング（香港）の奥村尚樹ＣＥＯは「現地に拠点を置き、物件の管理から最終的な売却という『出口』までコンサルティングできる体制かどうか、よく見極めてほしい」と強調する。（表悟志）
■増える税務手続き 「国外財産調書」義務付け
個人が海外に資産を保有する場合は、税務手続きの負担が増えていることも知っておこう。今年から年末時点で、海外に預貯金や有価証券、不動産など合計５千 万円を超える財産を保有する人に「国外財産調書」の提出が義務付けられた。不動産については賃貸アパートなど「事業用」か、別荘など「一般用」かの区別、
所在地、年末の為替レートでの資産価格を記載し、翌年３月15日までに税務署に提出しなくてはならない。
調書を提出していれば申告漏れが見つかっても過少申告加算税が減額されるが、提出していないと同税が加重される。虚偽記載には罰則もある。海外不動産の減価償却で節税をする場合、償却対象である建物部分の資産価格の算定根拠となる資料も準備しておこう。
[日本経済新聞朝刊2013年９月18日付
サンフランシスコとベイエリアについて
ベイエリア全域で活躍中のリアルターからみた家、ライフスタイル、広範囲に仕事をするのでそれぞれの街の特徴、お店の品揃えも街によってずいぶん違うもの。不動産情報を中心に気ままに綴るリアルターのブログ
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サンフランシスコ・ベイエリアは、カリフォルニア州北部の大都市サンフランシスコ・オークランドと近郊の都市を含めたサンフランシスコ湾の湾岸地域のことです。
対岸のオークランドなどを含めた都市圏の人口は4,123,747人にも上り、全米第12位の規模。更に南のサンノゼあたりまで含めたサンフランシスコ・ベイエリア全体の人口は7,150739人で広域都市圏として全米6番目の規模（2010年国勢調査より）。ハイテク産業が集中していることでも有名です。
地域としてはNorth Bay, San Francisco, East Bay, Peninsula(ペニンスラ） South BayとSilicon Valley、そしてOuter Bayに大きく分けられています。
ノースベイ
ゴールデンゲートブリッジの北部をノースベイと呼ばれています。マリンカウンティー(マリン郡）から北にソノマカウンティー(ソノマ郡）、東に：ナパカウンティー( ナパ郡）ソラノカウンティー(ソラノ郡）に広がっています。マリンカウンティーは一部を除くと米国内で富裕層のランキングにも入っています。しかしノースベイ未開発の地域、ワイナリー、酪農、農場が多いのが特徴で、自然の多い観光地としてレッドウッド国立公園、サウサリート市が有名です。
サンフランシスコ
西海岸のゲートウェイ。サンフランシスコを目指して人と、お金が流れてきます。
サンフランシスコ半島の先端に位置して, ２０１３年の統計では人口８３７，４４２人。
一年中過ごしやすい穏やかな気候です。観光、工業はもとより、１２箇所のフェデラルリザーブバンク（連邦準備銀行）の一つがサンフランシスコにあるということから、金融の中心地として重要な役割を占めています。
観光地として非常に人気のある都市で、外国人、アメリカ人の間でも訪れたい都市の上位にランクされています。観光スポットとして金門橋や金門公園、フィシャーマンズワーフ、ツインピーク等が有名です。市内を走るケーブルカーも人気の一つ。
２０１４年にアメリカのシンクタンクにより公表されたビジネス、文化、人材、政治などを対象とした総合的な世界都市ランキングでは、世界第22位、アメリカでは第6位の都市として評価されています。人口の増加に伴い公共交通機関の拡大と３万件の住宅の増築開発が進められています。
イーストベイ
サンフランシスコ湾の東部はイーストベイと呼ばれ、アラメダカウンティー(アラメダ郡）とコントラコスタカウンティー(コントラコスタ郡）で構成されています。気候はサンフランシスコと比べ四季がはっきりしている地域が多く、同じベイエリアでも気温が大きく違います。
- 内側のイーストベイはオークランド、ヘイワード、フリーモント、バークレー、リッチモンド、ユニオンシティー、エマリービル、ピッドモンド、エルソブランテ、エルサリートなどの市が含まれていて、サンフランシスコの通勤圏として公共交通機関 バートの電車が走っています。 カリフォルニア大学バークレー校はこの内側のイーストベイにあります。
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- 外側のイーストベイはオリンダ、ウォルナッツクリーク、コンコード、マーティネス、ピッツバーク、アンティオーク、プレザントヒル、北部はラファイエット、南部はダブリン、プレザントン、リバモアー、サンラモンなどの市があり、サンノゼ、サンフランシスコへの通勤圏として公共交通機関バートがサンフランシスコまで走っています。
ペニンスラ
サンフランシスコ湾の西側 にあり、サンフランシスコから南の空港方面をペニンスラ（the Peninsula）と呼ばれています。この地域は、サンタクララ郡とサンマテオ郡で構成され、スタンフォード大学辺りからシリコンバレーの発祥地と呼ばれています。 ペニンスラにはハイテク関係の会社も数多くあり、気候が温暖でサンフランシスコ、サンノゼ方面の通勤にも便利なことから人気のある地域です。
サンフランシスコ湾の南方。シリコンバレーとも重なります。主要都市がサンノゼ、それを取り巻くハイテク産業で有名なマウンテンビュー、サンタクララ、パロアルト、サニベール、ロスガトス、ロスアルトス、サラトガなどの市があります。日系の人口が比較的多い地域です。大手の日本食料品店もサウスベイに集中しています。
東北震災後の心境の変化で投資を決意
こんにちは Hatsumi Home Bay Area Real Estateの高橋初美です。
今年の2月と7月に仕事で日本に行ったときは、「米国向けの不動産投資は少しづつ動き出す」、 と言う印象を受けていましたが、9月に入ってから動きが出てきました。 それ以前に日本からアメリカに新規事業としてＯＦＦＩＣＥまたは店舗を構える動きも出てきました。
現在商業物件を探しのお手伝いをしているお客様は日本から来られて、こちらで店舗を開く計画中です。
日本では既に数件お店を持たれていて、繁盛しているのですがサンフランシスコにもお店を開きたいと言われ
現在物件を探しているところです。
こちらにお店を開くと言うきっかけは、 東北震災が直接のきっかけになったそうです。 震災がきっかけでアメリカの不動産に投資をするという人は少なくなりありません。
日本国内だけでなくアメリカで投資してビジネスを展開すれば日本にも利をもたら事にもなりますね。