不動産購入, 買替え

電話、メールであらかじめご要望を伺った後、面談させていただきます。

面談で不動産購入の手続きのご説明、正確なご予算を把握していただくための

ローンの仮審査が承認されているかどうなど確認させいただいた上で、ご予算に合った物件と地域をご提案させていただきます。

ご予算とご要望条件に合った物件をリストアップした後、出来るだけ多く効率よく物件を見学

して回ります。初日は現在の市場価格と物件について理解していただくためにもできるだけ数多くお見せし、チェックポイントもご説明いたします。　物件見学のポイントは購入する時に将来売ることを想定して、高い値段で、かつ売りやすいかどうかを視野に入れておくことが大事です。

表玄関、庭、ご近所の家のメンテナンス具合、路上駐車の台数、公共交通機関への距離、レストラン、ショッピングに近いか、近所に教会、学校、公園があるかどうか、大通りに面した物件かどうかと言うこともチェックポイント。　

急勾配の高台の家、Tゾーンの家かどうかも注意要。

物件はすばらしく良くても、ご近所と立地条件は変えられないと言うこともお忘れなく。

コンドミニアム、タウンハウスにはHOAと呼ばれるホームオーナーアソーシエション（共済費）

が必ずついてきます。

近年のショートセール、差し押さえ物件が多いため、共済費未払率の多い建物もあるので、必ず確認が必要になってきます。

HOAの費用に何が含まれているかしっかり説明を聞いておいてください。　駐車できる車の台数、室内に洗濯機/乾燥機あるかどうか、収納倉庫の有無など大事なチェックポイント。日当たり、室内からの眺め、エレベーター、非常階段に近いかどうかなどチェックしてください。

水周りのキッチン、バスルームが改装されているかどうか、機能性はどうか、キャビネットなど収納スペースが十分あるか、トイレ、シンクの水漏れかしていないかもチェックしましょう。

寝室の広さ、方位、窓の位置により温度、騒音などが違ってくる。寝室から隣が家が丸見えかどうかなどもチェックポイント。

見た目のキッチン、バスルームがきれいされているか、カーペットのシミ、ハードウッドの目立った傷、窓は二重窓かどうか。ガレージドアは機能するかなどチェックポイントになります。

お気に入りが見つかれば、一旦、家の外に出て２ブロックほど歩いてご近所の様子を見ながら戻ってきてください。

最初の印象と、２度目の印象が変わらなければオファー入れる手配をします。

お気に入りが見つかれば、早速、売り手のエージェントに連絡し、複数入札になるかどうか確認します。

マーケットに出ている日数、同じような物件で最近売たもの、売出し中のものの値段を比べてみて、

状況を把握しながら売値と実際の適正価格を検討し、適正価格幅を算出し、納得のいく価格のコントラクトを作成し、手付金とともにオファー（入札）します。　オファーが受け入れられれば契約が成立しエスクロー

を開きます。

エスクローとは売り手，買い手、エージェントらの中間の立場に立って、手付金、不動産売買の書類を

処理管理する箇所です。州によっては弁護士がする州もあります。

オファーが受理されれば直ぐにローンの手続きを開始します。　

仮審査が承認されている銀行のローンの担当者に契約書のコピーを

送付します。

現金購入の場合は購入できるだけの金額があると言うことを

証明するための預金残高証明の提示を求められることがあります。

ローンの手続きと同時にインスペクションの手配を直ぐにして、実際の家のコンディションを

ライセンスのある家屋検査官に調べてもらい、水漏れ、漏電など素人ではわからないところまで

丹念に調べてもらい、レポートをもらい修理が必要かどうかの判断をし、このまま購入するか、

修理の金額が大きい場合は売主に修理してもらうなど交渉することもあります。

融資銀行が融資物件の価格査定をし、購入物件が対して融資する価値があるか

どうかの査定を行います。融資資格があるかどうかの判断材料のひとつです。

現金購入者の場合は６．７．の過程がないためインスペクションが終了すれば

支払いを終えて登記完了になります。

買主の物件購入資格審査が終了し、承認されると

書類がエスクローに送られてます。エスクローの開設されている

タイトル会社がローンの書類と所有権の書類を揃えます。

必要書類にサインするためにタイトル会社に行きます。

頭金、クロージングにかかる費用を用意して、サインした後

支払います。サインした書類は融資銀行に戻されて最終チェックをした後

融資銀行が融資額をエスクローの口座に振込みます。

不動産譲渡証書が登録されて登記が完了。

家の鍵がもらえます。

おめでとうございます。