金利とインフレ

　ひな祭りの日にエスクローをクローズ。金利が２倍になっても購買パワーのあるbuyerさんはいるので、この物件は複数入札で売値価格より高い値段で契約に入りました。金利は調べてみたところ現在の時点で30年ローンで6.5％。１ミリオンの家を購入する場合は頭金２０％として８０万ドルをローンする事になりますので、火災保険と固定資産税を含めると＄６,３６５/Monthの支払いになります。このローンを組むには＄19,095/monthの収入がないと組めません。　２万ドルの月給として年収２４万ドルになります。　

　金利はこれからも上げるとFederalが宣言していますので、急激でないにしても上がり続ける様です。

 

　この影響で住宅価格は下がっているというものの2019年のパンデミック前に戻った程度で、暴落しているわけではなく、パンデミック中にバブル上がりになったものが正常に戻ったと言ったところで、リーマンショックの2011年あたりと比べものにならないぐらい健全なマーケットになっています。　IT系の大量レイオフもあり不動産マーケットは少し購入を控えるという傾向が2022年の10月から12月まで顕著に現れていて、賃貸の需要が増加傾向になっているため。パンデミックで家賃が２５％落ち込んだメトロポリタンエリアの家賃も回復して上昇気味になってきています。

　IT系のレイオフで不安を感じている人もいますが、それ以上に仕事が増えているというニュースが流れていますので、レイオフになった優秀な人材を採用する良いチャンスだとも言われています。　

　

　不動産がピークより価格が下がっていますが、それでもベイエリアは2019年の値段になってもまだまだミリオンドル台で、セラーさんも売り控えをしている傾向もあり在庫不足は今までと同じです。すぐに売れる物件もあれば、マーケットに数ヶ月残っている物件もあるので、昨年の様に出せばなんでも売れるということはないです。　Foreclosure、ショートセールを期待しているbuyerさんもいますが、これはリーマンショックの時にサブプライムローンでお金のない人まで貸し付けていたという時代と違って、今のホームオーナーの経済状況が手堅いにとが多いので、失業してもしばらくは持ち堪えられる人も多いのと差押（foreclosures）になるまで一年近いプロセスがありますのでこれらの物件が出てくる可能性は今の所極めて低いです。

　

　金利が上昇したので、新車が売れなくなってこれまで０％だったローンが７％の金利になるので購入できない人も増えています。不動産は新築を購入するのが狙い目で、デベロッパーが購入価格のディスカウントや、ローンの金利を３年間低く抑えられるように金利を負担するというインセンティブをオファーしている所もあります。

　購入パワーのあるbuyerさんは金利より、家の価格が下がることを期待してあと1年は賃貸をしながら様子を見て、その間資金は利子の率のいいCDに約半年から1年入れておくだけで金利が稼げてそれを家賃に充てるということもしている様です。確かにCD日本で言う定期預金は４−５％の金利が付くので１ミリオン入れておくだけで年間４−５万ドルの利子が付くという計算になりますね。サンフランシスコ・ベイエリアはまだまだ高い値段で取引されていて、これ以上下がるのは期待できません。

　ただ、ネバダ州のラスベガス・リノなどは激下がりしていますので、投資としては狙い目かもしれません。

　

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